Капитальное восстановление инженерных систем и создание модели эксплуатации кинотеатра «Художественный»
В рамках капитального восстановления старейшего кинотеатра Москвы была создана современная инженерная инфраструктура объекта. После завершения работ сформирована собственная управляющая компания, получены профильные лицензии и выстроена система эксплуатации, позволившая снизить ежегодные эксплуатационные расходы более чем на 30%.
Эксплуатация Инженерные системы Объект культурного наследия
Социальный объект Исторический объект Объект культурного наследия
Москва
Исходная ситуация
В рамках капитального восстановления кинотеатра «Художественный» требовалось не только реализовать масштабный комплекс инженерных работ, но и обеспечить дальнейшую бесперебойную эксплуатацию объекта.
Высокая сложность проекта определялась сразу несколькими факторами: исторический статус здания, современные требования к инженерной инфраструктуре, высокая интенсивность эксплуатации и необходимость объединить большое количество инженерных систем в единый управляемый контур.
Основная задача заключалась не только в запуске оборудования после реконструкции, но и в создании модели эксплуатации, которая позволит сохранять объект в эталонном техническом состоянии на протяжении многих лет.
Основные проблемы
• отсутствие единой эксплуатационной модели;
• сложный инженерный контур объекта;
• высокие требования к надежности инженерных систем;
• необходимость обслуживания объекта культурного наследия;
• большое количество взаимосвязанных инженерных систем;
• отсутствие собственной лицензированной эксплуатационной службы;
• высокая стоимость эксплуатации сложного инженерного оборудования.
Цель проекта
Обеспечить комплексное восстановление инженерной инфраструктуры кинотеатра, создать профессиональную систему эксплуатации объекта и сформировать собственную инженерную команду, способную поддерживать бесперебойную работу здания в долгосрочной перспективе.
Подход / Что сделали
Выполнено комплексное восстановление инженерной инфраструктуры объекта.
Работы включали восстановление и настройку:
- слаботочных систем;
- вентиляции;
- кондиционирования;
- систем контроля и управления доступом;
- пожарной автоматики;
- систем пожаротушения;
- автоматизации инженерного оборудования;
- диспетчеризации объекта.
После завершения строительного этапа было принято решение не передавать эксплуатацию сторонней организации.
На базе команды, принимавшей участие в восстановлении инженерных систем, была создана собственная управляющая компания.
Для выполнения полного комплекса работ получены лицензии МЧС России и Министерства культуры Российской Федерации.
Была сформирована эксплуатационная модель, включающая:
- ежедневный технический контроль;
- планово-предупредительное обслуживание;
- оперативные ремонты;
- диспетчеризацию инженерных систем;
- управление подрядчиками;
- ведение технической документации;
- бюджетирование эксплуатации;
- контроль качества инженерного обслуживания.
Сложности проекта
Главная сложность проекта заключалась в сочетании современных инженерных требований с особенностями исторического здания.
Любые технические решения должны были учитывать ограничения объекта культурного наследия, обеспечивать безопасность посетителей и при этом не нарушать архитектурную ценность здания.
Дополнительную сложность создавала необходимость организовать дальнейшую эксплуатацию силами собственной команды, сформировав внутри проекта полноценный инженерный центр компетенций.
Финансирование
Работы выполнялись в рамках программы капитального восстановления объекта.
Основной объем инвестиций был направлен на создание современной инженерной инфраструктуры кинотеатра.
После завершения строительного этапа дополнительные капитальные вложения потребовались для формирования собственной управляющей компании, получения необходимых лицензий, организации технической службы и внедрения системы планово-предупредительного обслуживания.
Благодаря переходу к профессиональной эксплуатации уже в первые годы работы удалось существенно сократить эксплуатационные расходы без снижения уровня технической надежности объекта.
Наша роль
Полное инженерно-техническое сопровождение объекта.
• восстановление инженерных систем;
• настройка автоматизации;
• организация диспетчеризации;
• создание собственной управляющей компании;
• получение лицензий МЧС;
• получение лицензии Министерства культуры;
• организация эксплуатации объекта;
• оперативные ремонты;
• управление инженерной инфраструктурой;
• оптимизация эксплуатационных процессов.
Что изменилось
После завершения проекта кинотеатр получил не только современную инженерную инфраструктуру, но и полноценную систему профессиональной эксплуатации.
Все инженерные системы были объединены в единый управляемый контур, эксплуатация стала плановой, а технические решения начали приниматься на основании объективных данных и постоянного мониторинга оборудования.
Создание собственной лицензированной управляющей компании позволило сохранить инженерную экспертизу внутри проекта и обеспечить высокий уровень контроля качества обслуживания.
Результаты в цифрах
• сформирована собственная управляющая компания;
• получены лицензии МЧС России и Министерства культуры Российской Федерации;
• восстановлен полный комплекс инженерных систем объекта;
• внедрена система диспетчеризации и автоматизации;
• организована круглосуточная инженерная эксплуатация;
• ежегодные эксплуатационные расходы снижены на 30%;
• объект переведен на планово-предупредительную модель обслуживания;
• существенно повышена надежность инженерной инфраструктуры.
Ключевой вывод
Современная инженерная инфраструктура требует не только качественного восстановления, но и профессиональной системы эксплуатации. Именно сочетание технической экспертизы, автоматизации и собственной инженерной команды позволяет поддерживать сложный объект в эталонном состоянии на протяжении многих лет.
