За годы работы я заметил одну закономерность - практически каждый собственник уверен, что хорошо знает свой объект. Он знает, сколько поступает арендных платежей, знает сколько тратится на эксплуатацию, знает основных арендаторов, и чаще всего считает, что ситуация находится под контролем.

Когда мы начинаем детально анализировать объект, почти всегда выясняется, что часть прибыли уже давно теряется.
Не из-за кризиса, не из-за пустующих помещений, и даже не из-за недобросовестных арендаторов.
Причина гораздо прозаичнее — многие решения годами никто не пересматривает.

На первой встрече я часто слышу одинаковую фразу: "у нас все работает нормально".

Обычно это действительно так:

• инженерные системы функционируют;
• арендаторы работают;
• счета оплачиваются;
• подрядчики выполняют свои обязанности.

Но этого недостаточно, чтобы объект приносил максимальную прибыль.
Во время анализа чаще всего обнаруживаются одни и те же проблемы:

• арендные ставки перестали соответствовать рынку;
• договоры автоматически продлеваются без пересмотра условий;
• эксплуатационные расходы ежегодно растут быстрее доходов;
• подрядчики работают без регулярной проверки стоимости услуг;
• часть оборудования обслуживается по привычке, а не по фактическому состоянию;
• собственник получает отчеты, но не видит, какие процессы действительно влияют на прибыль объекта.

Каждая из этих проблем кажется незначительной.
Но вместе они постепенно снижают эффективность всего актива.

Когда говорят о потерях, многие представляют серьезную аварию или длительный простой помещений.
На практике всё происходит иначе.
Потери складываются постепенно - немного ниже рыночной ставки аренды, немного выше стоимость обслуживания, несколько месяцев просроченной дебиторской задолженности, несвоевременная индексация договоров, неэффективное использование площадей.

По отдельности эти отклонения практически незаметны, но именно они способны ежегодно уменьшать финансовый результат объекта на миллионы рублей.

И самое опасное — собственник постепенно привыкает к этим потерям и начинает считать их нормой.

За последние годы рынок коммерческой недвижимости сильно изменился.
Изменились ожидания арендаторов, выросли эксплуатационные расходы, подорожали инженерные работы, появились новые требования к качеству управления, но многие объекты продолжают управляться по тем же принципам, что и пять или десять лет назад.

Именно здесь возникает главный разрыв - рынок развивается, объект остается прежним.

Когда собственник говорит: "нужно что-то улучшить", большинство начинают обсуждать реконструкцию или капитальные вложения.

Я начинаю с вопросов:

• почему именно такие ставки аренды?
• почему именно этот подрядчик?
• почему именно такая структура расходов?
• почему именно такой график технического обслуживания?
• почему именно так организована работа с арендаторами?

Очень часто ответы на эти вопросы позволяют значительно повысить эффективность объекта без серьезных инвестиций. Потому что проблема далеко не всегда находится в самом здани, гораздо чаще — в системе управления.

Попробуйте честно ответить всего на несколько вопросов:

• когда последний раз полностью пересматривались арендные ставки?
• какие статьи расходов выросли сильнее всего за последние три года?
• есть ли у вас прозрачная аналитика по каждому арендатору?
• когда последний раз проводился аудит подрядчиков?
• какие решения в управлении объектом принимаются только потому, что «так было всегда»?

Если хотя бы на часть этих вопросов сложно ответить сразу, это хороший повод посмотреть на объект немного иначе.

Я убежден, что сегодня коммерческая недвижимость — это актив, который требует регулярного пересмотра управленческих решений.

Большинство объектов начинают терять эффективность не из-за одного крупного события, они делают это постепенно.

Именно поэтому задача управления — не только поддерживать объект в рабочем состоянии, но и постоянно искать возможности сделать его более доходным, более устойчивым и более ценным для собственника.